自9月27日央行联手银监会发布“第二套房贷新政”后，京城商业银行的“房贷细则”陆续出炉。记者从招行北京分行获悉，该行从10月1日起已经执行新政。而京城多家银行表示，“房贷细则”仍在制定当中，预计本周内将陆续公布。

概念界定

首套自住房

是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。

第二套(含)以上住房

是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

界定方法

商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。

界定细则：以个人为单位

记者日前致电招行客服电话了解到，该行“第二套房贷新政”已公布细则并从10月1日起执行。“第二套房”明确为“以个人为单位”。根据细则，银行将以个人为单位考查购房者的房产情况，只要在央行征信系统中可以查询到有尚未还清的房贷记录，就视作第二套房。此外，即便购房者已经还清贷款，购房者再贷款购房，招行也算是第二套房贷。即按照首付四成，利率按基准利率的1.1倍计算。

不过客服人员表示，假如在一个家庭中，已经以丈夫的名义贷款买房，那么妻子或其子女再次申请贷款购房，如果在央行征信系统里没有她们的名字，是可以不受以上限制的。

界定保障：央行征信系统完善

“可以明确的是，央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’。”央行副行长、上海总部主任苏宁日前在上海表示。

央行表示，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。央行称，必须加强房地产信贷征信管理，让商业银行充分利用央行信贷征信系统，加强贷前审查，有效防范房地产贷款风险。

然而，市场仍然对央行征信系统是否可以胜任这一繁杂任务备感质疑。苏宁表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房，“我们拥有覆盖全国的数据库，只要贷款人曾经买过第二套房，将完全在这个系统中如实反映出来”，“我们所说的第二套是说针对所有银行购买的第二套，绝对不会出现贷款人在工行买‘第一套’，又成功在中行再买一个‘第一套’的说法”。

界定目的：避免正当换房家庭

支付过高成本界定影响二次置产利率将大幅提高

避免正当换房家庭

支付过高成本

“第二套房贷新政”推出后，银行人士认为，央行与银监会总体是以个人为单位，而不是以家庭为单位界定，这样避免一些有正当换房需求的家庭要支付过高成本。那些本来已身负贷款的买房者，再次贷款购房进行投资，承担双份甚至更多月供，才是银行风险所在。而以前一次性付款买房或已结清贷款的客户，一般都有足够的还款实力，银行应该不愿放过这群优质客户。

界定影响：二次置产利率将大幅提高

新政策影响可能比较大的是第二套房的利率大幅提高。据测算，由于目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7.83%计算，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，利率提升明显。