现在，曾因撰写《中国城市竞争力报告》而蜚声业界的倪鹏飞博士（现任中国社科院财政与贸易经济研究所副主任）正带领他的弟子们着手另一项更具开创性的工作——为中国城市房地产投资价值提供一部更为精准的“测量工具”。

按照他的想法，凭借这份名为《Cihaf中国城市房地产投资价值报告》的工具手册，“开发商可以像看‘股市行情’一样去预测一座城市未来的房地产投资价值”。

中国房地产报：首先我们来明确一下概念，你所说的房地产投资价值具体指什么？

倪鹏飞：它是指一个地区未来房地产投资的收益、收益率。这对于开发商和投资者来说是最为关注的。在一个地方投资开发某类房地产产品是否具有价值，关键要看其未来投资收益的切线。因此所谓价值，就是指某个地方、某类产品未来的收益。

中国房地产报：那么你是怎样分析一座城市的房地产投资价值的呢？它具有哪些决定因素？

倪鹏飞：决定房地产投资价值的因素有很多，它是一个系统化的概念。这个系统中又包含了很多要素。但是，当我们测量一个城市的房地产投资价值的时候，不可能把所有的因素都考虑进来，因此从理论的角度上讲，我们需要去提炼它，把众多决定因素中的关键因素找出来。

我们可以把决定房地产投资价值的因素大致分为四类：一是房地产当前的状况，包括当前的供求状况、价值状况；二是该地区房地产的未来需求；三是房地产未来供给潜力；四是宏观层面、或者说政策层面的因素。

其中尤其是后三类因素又会受到一系列因素的影响，我们把这些主要因素找出来，设计成一套指标，然后再去搜集相应的主、客观数据，通过一定的方法将数据量化，最后就可以计算出该地区的房地产投资价值。

中国房地产报：你觉得当前研究中国城市房地产投资价值的必要性在哪里？

倪鹏飞：中国城市化的推进给房地产业发展带来了很大机会，因此未来中国房地产的投资价值是非常巨大的。但是由于中国各个城市区域发展不平衡，决定了它的投资价值也是不平衡的。投资者和开发商显然都想实现投资回报的最大化，应该说，他们有这种需求。

与此同时，观察和了解各地房地产投资的变化，预测未来各地房产的发展趋势，也可以给各地相关政府部门制定政策提供有益的借鉴。

中国房地产报：作为房地产开发企业，一般都有自己的市场研究和策划部门，而且现在社会上也有一些其他的机构在做类似的事情，那么在这种情况下，你们推出这样的研究报告有什么意义呢？

倪鹏飞：我们这份报告的主要意义在于，一是它给投资者提供了一个分析房地产投资环境的理论框架和方法，提供了一个工具。一般情况下，开发商往往会根据自己的经验，单凭一两个指标就可以对一个城市的投资价值作出判断。有时他可能是对的，但这种判断毕竟是不全面的。我想一个聪明的开发商在做这个判断时，应该先弄清楚他如此选择的道理所在。他首先要掌握科学分析的方法和工具。因此，相信我们这份基于正确方法和上万个充分数据的报告，会给他们提供实际的参考。

但需要强调的是，它只是一个对基本面的分析，就像股市行情一样，它会对一个城市未来房地产投资价值的长期趋势作出预测。假定在没有重大的、短期冲击的情况下，相信它的反映还是很准确的。

中国房地产报：如何保证它的分析是准确的呢？

倪鹏飞：因为我们找到了一个很好的方法——模糊曲线。这种方法最早是由美国著名实验室诺斯阿拉姆斯实验室的研究人员开发的，最初被用于股票分析。他们从众多影响股票的因素中选择几个最为重要的因素，来分析股票的走势，结果被证明很有效。

这个方法后来也被我们用做对城市竞争力的研究。我们发现它对于从事产业投资价值和产业选择的分析非常有效。而且经过这几年的研究实践，我们发现这个方法也是经得起验证的，它总能得出一些具有参考价值的结论。

中国房地产报：作为一份指导房地产投资的指南报告，人们都会比较关注它的权威性。那么除了研究方法科学外，你还能在哪些方面保证其权威性？

倪鹏飞：当然研究人员的技术水平职业操守是一个保证。但我觉得作为一份具有指导性的研究报告，最为至关重要的，一是数据是否充分、真实，假如信息失真，是不可能带来正确结论的；二是方法是否正确。有了这两个基本方面，再加上研究人员的保障，我想报告的科学性和权威性将得到体现。

我们的报告数据还是比较充分的。目前我们掌握的有关城市的数据应该是国内最齐全的。这得益于我们长期所做的关于城市方面的研究，由此积累了很多数据。此外，我们这次又做了大规模的一线调查，这样使数据的充分性进一步得到了保障。

中国房地产报：你作为中国城市竞争力研究的发起人，我想知道你是怎么看待城市竞争力和房地产投资价值二者之间的关系的？

倪鹏飞：它们之间有一定的正相关的关系。如果说一个城市的竞争力比较强，其房地产的投资价值也会较大，房价的上涨空间也会大。但是也不能一概而论，要根据各个城市当地的实际情况来判断。比如有些城市尽管城市竞争力很好，但当前的房地产价格过高，供大于求，那它未来也不可能有很好的投资价值。因此，针对不同城市，它的房地产投资价值的显现时机也不尽相同。