今年上半年，南充市房地产市场持续健康发展，楼市出现了四大特点：一是房地产开发楼盘增多，楼盘品质不断提高；二是房地产交易活跃，住宅消费成为热点；三是居民住房消费层次分明，消费结构基本合理；四是住宅价格稳中有升，房地产市场形势较好。

　　一、商品房上市楼盘增多，区域性分布特征明显

　　1-6月份，市辖三区批准上市销售的商品房共72幢、5865套、建筑面积53.2万平方米同比分别增长了28.6％、59.6％、74.5％。(见下图)



    1、顺庆区是商品房开发的主战场，楼盘分布区域性明显

　　上半年顺庆城区批准销售的商品房56幢、3438套、建筑面积31.02万平方米，分别占市辖三区的77％、79％、77％。商品房上市楼盘分布呈区域性，两热、一冷特征明显。一热：西河路以西包括玉带路沿线开发火热，上市商品房套数、面积分别占顺庆区的60％、61％。新华园、左岸枫景、玉带明珠、恒泰花园、民和花园、四季花园、家乐小区、南充农机市场等典型楼盘主要分布于玉带路沿线、驻春路、稻香路。二热：长征路以北的北城区开发热，上市商品房套数、面积分别占顺庆区的33％、31％。江天花园、凤翔新城、佳家绿城、假日星城、情谊文化居等典型楼盘主要分布于延安路至滨江路沿线、金鱼岭至火车站一带。一冷：小西街以南的南城区开发冷。上市商品房套数，面积均不到顺庆城区的7％。

　　原因分析：政府规划调整，市政府北迁，滨江路和西河成功改造。玉带路、滨江路沿线、市政新区人居环境提高，成为商品房开发竞争的热土。南门坝开发区新增楼盘目前正处于前期开发论证中，不能及时入市，该区域正蓄势待发，即将成为房地产开发的又一主战场。而旧城改造必须上规模，小块零星旧城改造叫停，以旧城改造为主的中心城区开发必然减少。

　　2、嘉陵区商品房开发热潮胜过高坪区

　　尽管嘉陵区是新区，且人气不如高坪旺，但嘉陵区推出的商品房楼盘多于高坪区，今上半年批准商品房销售的套数、建筑面积分别是高坪区的200.68％、181.21％，其典型楼盘仁和逸景、王府花园、宏信花园、川北购物中心正引领嘉陵区商品房开发上规模、上档次。嘉陵区开发正热，主要原因是滨江大道改造、桓子河大桥通车，西河大桥收费站拆除，缩短了三区间距离，加之嘉陵区规划起点较高，城市功能布局较为合理，人居环境不断提高。高坪区随着南广高速的贯通、高坪区机场的启航、嘉陵江三桥的修建，城市功能的进一步完善，房地产开发有望将成为新的亮点。

　　二、房地产交易量增加，住宅消费成为热点
　　
　　1、房地产交易面积、交易金额继续增加

　　上半年，市辖三区房地产交易8267宗、面积86.27万平方米、金额10.11亿元，交易面积、金额同比分别增长了24.89％、13.11％。(如图)



    2、商品房销售量增加，存量房交易量减少

　　上半年，市辖三区商品房交易6080宗、面积60.21万平方米、金额8.04亿元，同比分别增长17.76％、44.97％、19.08％。存量房交易2187宗、面积26.06万平方米、金额2.07亿元，同比减少42.1％、5.38％、5.28％。

　　3、住宅成为消费热点，商品住房优势突出

　　上半年，南充市住房交易6769宗、面积68.46万平方米、金额5.23亿元，分别占房地产交易量的82％、79％、52％。非住宅交易1498宗、面积17.81万平方米、金额4.88亿元，分别占房地产交易总量的18％、21％、48％。住宅成为拉动房地产消费的主导力量。住房交易中，商品住房交易套数、面积、金额分别占住房交易72％、75％、84％，优势明显。

　　三、城市居民住房消费层次分明

　　对顺庆城区今上半年3349户商品房住房交易实例统计分析，从每户建筑面积看，80平方米以下的占15％，80-100平方米的占24％，100-120平方米的占23％，120-140平方米的占22％，140-160平方米的占9％，160平方米以上的占7％。从每户房价款看，6万元以下的占15％；6-9万元的占31％；9-12万元占29％；12-15万元的占14％；15-18万元占5％，18万元以上的占6％。

　　从商品住房消费层次分析看，设计为80-140平方米的住宅约占70％，适合中等收入家庭的住房消费需求；80平方米以下的小户型住宅约占15％，符合中低收入家庭的住房消费需求；160平方米以上的高档住宅约占7％，满足高收入人群的住房消费需求。别墅还不是南充市城市居民消费的新宠，上半年，顺庆城区仅有1套别墅登记交易。

　　通过分析城市居民住房消费层次可以得出这样一个结论，南充市城市居民家庭住房消费支付能力为615万元，住房消费的合理面积为80—140平方米。

　　四、房地产市场价格分析及市场形势分析

　　1、住房价格稳中有升，非住宅价格波动较大



    从上图看，上半年，南充市商品住房交易价格稳中有升，顺庆城区商品住房套内建筑面积交易平均1000元／平方米左右，房价上涨约70元／平方米，高坪区、嘉陵区房价上涨约100元／平方米。非住宅价格波动较大，房价大起大落，主要是产权式商铺对非住宅总的价格波动影响较大，口岸较差的非住宅房滞销，房地产开发结构性矛盾依然突出。

　　2、房价上涨因素分析

　　上半年，南充市住宅价格上升的主要原因，一是物价上涨较快，存款进入负利率时代，人们普遍感觉存钱不划算，纷纷斥资买房，再加上买涨不买跌的心理因素影响，使住房成为上半年房市的消费热点；二是土地部门直管，土地供应紧缩，地价不断上升，加之配套设施完善、品位提升等因素影响，造成建筑成本增加，房地产开发成本上升。

　　3、未来南充市房地产市场形势分析

　　市场供给充足。一是诸多大盘将陆续投放市场，香榭春天、瑞露嘉都、锦绣江山、地中海蓝等十万至数十万平方米的大盘预计在未来一年内投放市场近100万平方米，供给量大增。二是清泉坝公务员商品楼逐步建成，房源供给将再度增加。

　　市场需求强劲。一是南充市城市居民住房消费能力增强，上半年房价上扬会进一步促进住房的潜在需求转化为有效需求。二是南充市正大力实施经营城市战略，城市面貌日新月异，外来人口、农村进城人口的住房需求进一步增加。

　　交易更趋活跃。强劲的住房需求和充足的市场供给必然带来住房交易的进一步活跃，房价会随市场供求关系、城市居民的住房消费能力、住房产品的成本等综合因素的变化而变化。不过开发商的薄利时代已经来临，房地产市场激烈的竞争不可避免，房地产企业将更注重企业的品牌、诚信、产品的内在品质、人性化的物业管理。未来楼市将出现更多的精品楼盘，更亮丽的人居环境，城市形象将大大提升。