随着国家一系列宏观调控政策措施的进一步落实，对房地产开发市场的影响作用进一步显现，8月份，全市房地产开发投资、房屋竣工面积和商品房销售面积增幅均有回落。

　　一、市场运行的主要特点

　　前8个月，全市房地产开发投资25.1亿元，同比增长16.1%，增幅列全省第2位；与上半年比回落3.7个百分点，与上月比回落0.9个百分点。实现销售面积113.2万平方米，同比增长40.9%，增幅比上月回落3.2个百分点；实现销售额27.3亿元，同比增长40.8%，比上月回落0.8个百分点；施工、竣工及新开工面积出现全面回落。

　　（一）开发投资

　　1、从用途看，住宅投资占比重最大。1—8月，全市住宅投资19.8亿元，同比增长27.2%，占总投资78.6%；商业营业用房投资3.1亿元、其他用房投资2.1亿元、办公楼投资0.2亿元，分别占比12.3%、8.2%和0.9%。

　　2、从结构看，建筑工程投资比重上升，土地购置费下降。1—8月，全市房地产开发投资中：建筑工程投资13.6亿元，占总投资54.2%，比重比二季度末上升了1.6个百分点；土地购置费9.6亿元，占总投资38.4%，比重比二季度末下降2.3个百分点。

　　3、从地域看，市区、江山投资增幅略有上升，其他均回落。1—8月，市区(包括市本级、柯城区、衢江区，下同)投资11.1亿元，同比增长20.7%，增幅比上月上升1.4个百分点；江山投资5.1亿元，同比增长6.6%，增幅比上月上升0.5个百分点；其他龙游投资3.9亿元、常山投资2.9亿元、开化投资2.1亿元，同比分别增长24.1%、9.7%、12.6%；增幅分别比上月回落5.2、2.2、9.8个百分点。

　　（二）施工规模

　　1、施工规模略有回落。1—8月，全市房屋施工面积460.7万平方米，同比增长12.6%，增幅比上月回落0.1个百分点。其中新开工面积150.7万平方米，同比增长29.5%，增幅比上月回落2.7个百分点；竣工面积75.2万平方米，同比下降10.2%，增幅比上月又下降7.7个百分点。

　　2、住宅施工规模近8成。1—8月，全市住宅施工面积360.7万平方米，同比增长12.5%，占总施工面积的比重78.3%；商业营业用房施工面积58.5万平方米，同比下降4.1%，占总施工面积的比重12.7%；其他用房施工面积37.9万平方米，同比增长69.4%，占总施工面积的比重8.2%；办公楼施工面积3.5万平方米，同比下降30.9%，占总施工面积的比重0.8%。

　　3、新开工与竣工面积一半在市区。1—8月，市区（本级、柯城、衢江，下同）房地产新开工面积达77.3万平方米，占全市新开工比重的51.3%；江山26.6万平方米，占17.7%；开化13.4万平方米，占8.9%；龙游21.8万平方米，占14.5%；常山11.5万平方米，占7.6%。

　　1—8月，市区竣工面积达39.0万平方米，占全市竣工面积比重的51.9%；龙游14.7万平方米，占19.5%；开化12.7万平方米，占16.9%；江山8.8万平方米，占11.7%。

　　（三）市场销售

　　1、按销售形态分，期房销售占8成以上。1—8月，全市房地产开发业期房销售面积93.6万平方米，同比增长30.0%，增幅比上月回落了2.3个百分点，占总销售面积82.7%；实现期房销售额22.7亿元，增长32.9%，占总销售额83.2%。现房销售面积19.6万平方米，同比增长133.5%，占总销售面积17.3%；实现现房销售额4.6亿元，增长99.4%，占总销售额16.8%。

　　2、按用途分，住宅销售近9成。1—8月，全市住宅销售99.2万平方米，同比增长39.9%，占总销售面积的比重87.6%；另外，商业营业用房销售7.4万平方米，同比增长29.3%；其他用房销售6.2万平方米，同比增长152.1%；办公用房销售0.4万平方米，同比下降70.3%；分别占总销售面积的比重6.6%、5.5%和0.3%。

　　3、按地域分，市区、江山和龙游销售较多。1—8月，市区销售47.6万平方米，占总销售面积的比重42.0%；江山销售27.0万平方米，占销售比重23.8%；龙游销售25.7万平方米，占销售比重22.7%；开化和常山销售面积分别是9.5和3.5万平方米，占总销售面积的比重分别为8.4%和3.1%。

　　4、月度看，八月份商品房销售明显减少。前7个月，我市商品房销售显逐月攀升态势，8月份，受宏观调控因素的影响，销售量明显减少。（详情见下表）

　　前8个月全市商品房实现当月销售情况表

　　5、价格趋稳。上半年，我市房屋供给量充裕，供需平衡，房价较稳定。据市城市调查队价格调查显示，一季度商品房价格同比增长4.6%，环比增长2.0%，其中住宅同比增长5.5%，环比增长2.6%；一至二季度商品房价格同比增长4.6%，环比增长2.3%，其中住宅同比增长5.1%，环比增长2.4%。

　　（四）房空置面

　　1、空置面积总量有所增加。随着商品房竣工面积的增加，商品房空置面积也有所增加。至今年8月底止，全市商品房空置面积64.1万平方米，同比增长37.3%，比二季度末总量增加0.6万平方米。

　　2、按地域分，市区和龙游空置数量较多。市区(本级、柯城、衢江)空置面积39.6万平方米，占总空置面积的比重61.7%；龙游空置14.6万平方米，占空置比重22.8%；另外，开化空置6.4万平方米、江山空置3.2万平方米、常山空置0.3万平方米，占总空置量的比重分别为10.0%、5.0%和0.5%。

　　3、按时间分，三年以上滞销房还不是很多。空置1-3年31.3万平方米，同比增长38.0%，占总空置比重的48.8%；空置3年以上的2.0万平方米，增长13.2%，只占总空置比重的3.2%。

　　4、按结构分，仍以商业营业用房空置为主，但住宅空置增长幅度上升较快。商业营业用房空置28.5万平方米，增长21.2%，占总空置量的44.5%；住宅空置24.0万平方米，增长62.5%，占总空置量的37.4%。另外，办公楼空置3.0万平方米、其他用房空置8.6万平方米，同比分别增长4.4%和55.7%；占总空置量比重分别为4.7%和13.4%。

　　二、目前我市房地产业存在的主要问题

　　1、结构性矛盾仍显突出。随着经济增长，人们收入水平的提高，市民对居住环境的质量要求也越来越高，所以改善型需求始终存在，一些精品楼盘，以及面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏，中低价普通商品住宅偏少，相比之下，商业营业用房又空置较多，供需矛盾仍显突出。

　　2、房地产企业经营风险继续加大。随着房地产规模的扩大，部分开发企业的经营风险也在增加。1—8月，我市房地产开发企业资金来源中，国内贷款占17.7%，自筹资金占17.1%，销售资金回笼（定金及预付款和购房者个人按揭贷款）占65.2%，大部分资金来源于销售，随着宏观调控措施的进一步落实，市场竞争的加剧，一旦销售不畅，企业资金回笼困难，部分房地产企业将面临更大的投资风险。

　　三、后期走势

　　（一）房地产投资额的趋势预测

　　1、预计全年房地产投资额38.5亿元

　　由于房地产市场受宏观调控因素影响，后4个月，大的新开工房地产项目较少，相比上半年增幅将有所下滑，预计全年投资额约在38.5亿左右，与上年略有增加，但增长幅度不会太大。　

　　2006年房地产预计　　 　　　单位：万元

　　2、后4个月房地产开发投资将小幅回落

　　今年上半年，我市房地产开发投资基本上是平稳增长，受宏观调控（国六条实施）因素的影响，二手房市场有可能出现回落，从而带来改善性需求周期将延长，影响开发市场。今年后四个月，开发投资增幅将有可能逐步回落。

　　（二）销售趋势预测

　　1、销售将有所回落

　　后四个月，随着国家宏观调控措施的进一步落实，加上我市前几年开发的项目将陆续竣工，竣工面积将较快上升，从而带来的销售形势更加严峻，空置房增加将不可避免，部分企业将面临资金回笼困难，可能有些企业在市场竞争中面临被兼并退出的危险。

　　2、房价基本趋于稳定

　　在市场经济条件下，造成房价不稳定的决定因素是供求关系的不平衡。供大于求房价下跌，供小于求房价上涨。目前我市商品房供求基本平衡，至年底房价基本趋于稳定。理由之一：短期内上涨的动力不足。后期我市供给量比较充裕，能有效抑制房价的再度上涨。理由之二：下跌的可能性不大。一方面，目前我市房价与省内各地市比还处于偏低水平，但就其居民的收入增长及承受能力看也基本趋于一致。另一方面，开发商根据消费者需求，商品房的开发质量和成本在提高。我们认为，年底前不太可能出现大的涨跌。

　　四、几点建议

　　1、要特别关注房地产市场。房地产市场是一个动态变化中的市场，受宏观政策影响非常大，要根据市场的变化，及时跟踪市场变化趋势，准确合理的调整开发规模，及时掌握量的变化对市场影响，力求达到房地产市场的供需平衡，稳定发展。

　　2、加快城镇人口的集聚速度。要使房地产业的快速健康发展，离不开城市人口的集聚。一方面，鼓励有条件的农民向城镇转移，从事发展第三产业；另一方面，城市的快速发展，吸引周边人才涌入。我市处四省边界，要以四省边界中心城市建设为契机，充分发挥地域优势，快速发展城市，吸引周边人才来我市创业发展。旅游业的快速发展，将带来流动人口的增加，人气旺，就可以拉动其他相关行业发展，如商业等的发展，房地产和贸易的快速发展，又可以带来城市面貌的大变化，城市品位的提高，进而吸引更多的人才，形成联动效应。重点建设几个旅游项目（生态游、休闲游），推进旅游业的发展。

　　3、适度控制高档公寓别墅开发规模，确保有限土地资源的合理利用。1—8月，我市高档公寓、别墅开发规模达22.6万平方米，同比增长91.8%，呈现快速上升势头。高档公寓、别墅与一般住宅相比占地面积相对较多，要根据市场需求适度开发。同时，鉴于空置面积的增加，衢州的房源是比较充裕的，短期内不可能出现象前几年那样房价大幅上涨的现象。可以适当地控制或暂缓经济适用房的开发。通过货币补贴，市场供应方式来解决低收入人群的住房问题。