朔州：2006年1—9月商品房销售情况分析（山西省）-中国搜地网络

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朔州：2006年1—9月商品房销售情况分析（山西省）

信息发布：搜地网络土地市场分析地区：山西朔州发布时间：2006-10-19

　　随着国家对房地产市场宏观调控的不断加强，以及朔州市房地产市场供求关系日趋平衡，目前朔州市房屋销售价格走势呈现涨幅回落，并且涨幅回落趋势明显。

　　调查数据显示，今年朔州市房屋销售价格1-9月累计上涨11.8%，比去年1-9月涨幅回落5.1个百分点。从各月的价格涨势情况看，今年朔州市房屋销售价格涨幅1-9月分别为：19.6%，8.4%、7.2%、9.7%、12%、19%、15.3%、8.8%、6.3%,涨幅呈波浪型。

　　一、商品房销售价格涨幅持续回落

　　数据显示，朔州商品房销售价格同比涨幅已经连续回落，下降幅度超过5个百分点。就今年1至9月情况看，也是呈逐月回落态势，由年初1月的19.6％下降到9月的6.3％，涨幅回落了13.3个百分点。

　　（一）住宅销售价格涨幅明显降低，经济适用房，普通住宅，高档住宅价格涨幅各具特色。

　　今年1至9月朔州住宅销售价格同比累计上涨11.8%，涨幅比去年同期降低5.1个百分点，回落态势较为明显。据分析，住宅销售价格涨幅回落主要是受国家连续出台的宏观调控政策影响。住宅价格涨幅在10%上下波动，在国家连续出台的市场调控政策下，1-9月朔州市商品房，二手房住宅同比分别下降0.9%和29.5%。面对资金周转的压力，及楼房所属的地理位置好坏等因素，有小部分企业通过团购降低价格促进销售，这是近年来少有的现象。

　　其次在供求关系方面也日趋平衡，缓解了价格上涨的压力。一是由于朔州市大面积旧城改造所带来的被动购房需求已被逐步消化，对市场的刺激作用有所减弱；二是近年来国家相继出台的宏观调控政策抑制。打压了以投资为目的购房需求；三是在连续多年房地产投资高增长的推动下，商品住宅供应增多，也在一定程度上减缓了房价的上涨速度。此外，普通消费者购房行为更加理性，其观望心态，也进一步削弱了房价的上涨动力。

　　需要特别指出的是，在各类住宅价格涨幅明显回落的时候，今年高层住宅在朔州市出现，平均销售价格每平方米2700元，高出同期普通住宅价格60%。

　　（二）受商业娱乐用房价格影响，非住宅用房价格涨幅上升。

　　今年1至9月非住宅用房价格同比上涨9.8％，比去年同期上升7.8个百分点。非住宅用房价格大幅上升，主要是由于商业娱乐用房价格涨幅上升引起。调查显示，今年1至9月朔州市商业娱乐用房价格涨幅比去年同期上升了7.8个百分点，居于各类非住宅用房价格涨幅之首。究其原因，主要在于近年来朔州市加快城市化建设，也加快了商业娱乐用房建设，商业娱乐用房供应增长较快。同时也看到市场竞争渐趋激烈，其价格上涨缺乏强劲的动力，有部分受地段位置影响价格明显下降。此外，当前商业娱乐用房价格已经较高，针对商业娱乐用房的投资潜力在近年来也有所释放，进一步削弱了其上涨的动力。

　　二、二手房市场降温，价格涨幅回落

　　今年前三季度，朔州市二手房销售价格同比累计上涨18.4％，涨幅较去年同期回落29.5个百分点，价格走势回落明显。

　　二手房交易价格涨幅持续回落的主要原因：一是受国务院最近两年连续出台的宏观政策影响。去年“国八条”规定凡个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，在此基础上，今年出台的“国六条”把征税期限提高到五年，进一步增加了二手房交易的成本，连续两记重拳对二手房市场交易震荡不小。二是从需求来看，近几年主城区旧城改造带来的二手房需求也在过去一段时间里得到较好的消化。三是受商品房价格涨速放缓的影响，部分潜在的二手房消费者把目光转向品质更高的商品房市场，也导致二手房需求的减弱。

　　三、对四季度地产市场的初步判断

　　今年5月国务院关于稳定房地产市场的“国六条”以及九部委的“十五条意见”相继出台，新政策着重对土地和房屋的供给结构作了比较明确的规定，对投机需求实施更为严厉的打击，加大对闲置土地的处置力度。本次调控政策从供给、需求、市场规范多方面同时入手抑制房价上涨，体现了国家调控房地产市场的决心，特别是本次政策中包含了许多的具体标准，增强了政策执行的可监督性。另外，从今年8月1日起凡是二手房交易必须缴纳个人所得税，进一步体现了中央调控房地产市场的坚定决心。新政策严格执行后，预计四季度朔州房地产市场将会出现以下情况：

　　1、商品房住宅价格同比涨幅平稳

　　随中低档住宅供给的增加，受交易结构影响，商品房住宅交易价格涨幅会呈现平稳态势。随着新政策的实施，目前市场本已较为浓厚的观望氛围会进一步加强，部分开发商面对资金回笼的压力可能会在现有价格基础上上下略微调整。但要达到交易结构引起的房价回落这个预期效果，至少还要有一定的时间才能实现。

　　2、二手房交易价格保持基本稳定

　　凡从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；并且8月1日起严格征收房屋销售个人所得税。在两个税收政策的强力打压下，以及“国六条”明确指出要合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长的政策影响下，估计二手房市场会出现以下特点：一是市场被观望氛围笼罩，活跃程度下降，交易量萎缩。二是销售价格整体维持现有水平小幅波动。三是部分卖家改变经营策略，由销售市场转向租赁市场，加剧租赁市场的竞争。

　　朔州市房地产市场经过近年的调控，已经进入一个价格增幅的平稳发展阶段。但此次“国六条”的颁布在调控力度以及范围上较去年的调控政策都有较大增强，对已基本稳定的市场造成了一定冲击。虽然朔州作为一个新兴的能源城市，随着居民收入水平的不断提高和城市化进程的加快，房地产市场仍将保持较强需求，但是面对大量的房屋开发建设，供过于求，以及连续出台的宏观调控政策，朔州房地产市场难免会进入一个市场活跃度低、价格盘整的阶段。房地产市场在二、三季度的黄金销售期中已得到好的表现，房价的整体走势已明朗。在四季度将呈现平稳走势。

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