一、2006年我市房地产市场运行情况及主要特征分析

　　（一）开发投资情况

　　单位：亿元 万平方米

 

　
　　2006年全市房地产开发完成投资55.39亿元，同比增长32.95 %,占全社会固定资产投资完成量的27.10%，增幅比去年同期提高4.8个百分点，增幅比今年一季度回落8.95个百分点，增幅比今年上半年回落5.90个百分点。其中，商品住宅完成投资27.86亿元，占50.29%，同比增长31.97%；其中，90平方米以下商品住宅11.28亿元，占商品住宅投资的40.49％；办公楼1785万元，占0.32%，同比下降52.95%；商业营业用房4.64亿元,占8.37％，同比增长10.74%；其他22.71亿元,占41.05％，同比增长42.20%。

　　2006年市区房地产开发投资完成33.47亿元，占全市房地产开发投资完成量的60.42%，同比增长27.11%，增幅比全市低5.84个百分点，其中，商品住宅完成投资15.62亿元，占46.66%。土地购置费9.76亿元，占29.16％，同比增长8.80%;土地开发投资3.59亿元，占10.72％, 同比增长144.21%。

　　在完成开发投资中，土地购置费16.60亿元，占29.97％，同比增长26.33%；土地开发投资6.09亿元，占10.99％，同比增长102.33％，两项合计22.69亿元，占完成投资总量的40.96%，同比增长40.49%，环比增长6.17%。

　　全市房地产开发完成投资继续保持较快增长，但增幅明显趋缓。增长的主要原因是土地购置费及土地开发投资的比例较大，增幅也较大。开发商看好漳州市场的发展，漳州市区的区位优势，购买力较强等吸引资本进入市场。

　　新开工面积增幅回落及竣工面积下降较大。主要是2005年6月1日及2006年6月1日的宏观调控政策出台，使开发企业感到一系列宏观调控政策出台后，市场反应会有较多不明朗的因素，“90平方米以下占70％以上”的规定，迫使企业调整规划图纸，影响了开工进度，企业在自觉或不自觉中，放缓了开工和施工的进度，进而影响竣工面积。

　　（二）商品房供应情况

　　1、2006年全市商品房可售面积一览表

　　单位：万平方米 %

 

　　2、2006年市区批准预售面积

　　单位：套 平方米 %

 

　　注：本表市区含芗城、龙文区、招商局开发区。

　　2006年新建商品房供给稳中有降，需求旺盛，价格稳中略升，结构调整正在进行。供求关系基本平衡，主要是中低价位商品住房及经济适用住房，求大于供，经济适用住房建设比重明显偏低，无法满足中低收入无住房户的购房需求。一方面，宏观调整政策“90平方米以下占70％以上”的规定的逐步落实，政策规定的强制性，引导开发项目提高中小套型的比例；另一方面，房价的节节攀升，单套住房的购房款也水涨船高，越来越大，而支付能力一定，又急需购房居住，也促使购房人把中小套型的购房面积作为较佳的选择；作为开发企业来说，大户型的滞销，延长了销售周期，加大了经营成本，市场的现实需求促使企业在考虑规划时，也往中小套型方向发展。

　　对2006年6月1日前已审批发放《工程建设规划许可证》但未取得《施工许可证》的项目，如，益民花园20万平方米、新城嘉园10万平方米、新华西14-18号楼5万平方米和鑫荣嘉园13.8万平方米等四个项目共48.8万平方米进行套型结构比例调整，分期实施，使套型面积90平方米以下占70%以上。

　　国办发〔2006〕37号文件出台后，我市随即组织有关部门和专家深入调研，广泛征求意见，按照省政府2006年第85号专题会议纪要精神，起草编制《漳州市中心城区住房建设规划（2006--2010）》并将其纳入我市“十一五”发展规划纲要中。目前规划编制已完成，于2006年9月30日向社会公布，10月报省建设厅备案。

　　《漳州市中心城区住房建设规划（2006--2010）》对近期建设规划进行了重新调整，特别是对今明两年的普通商品房、经济适用房和廉租住房的建设目标进一步加以明确，提出具体的推进措施和工作安排。

　　（三）商品房销售情况

　　2006年全市商品房销售合同登记备案面积152.28万平方米，同比增长20.81%。商品房批准预售面积与合同备案面积之比是1:1.79，供求基本平衡。

　　2006年市区新建商品房完成销售9392套，同比增长46.52%;合同备案面积87.57万平方米，同比增长28.83%；2006年市区新建商品房完成销售6899套，商品住房销售合同登记备案面积76.96万平方米, 同比增长28.96%;成交金额28.24亿元，同比增长52.64%。其中，居民购房按揭5233套，同比增长49.25%，占市区完成销售套数的55.77%。购房面积55.38万平方米，同比增长52.35%，购房金额15.46亿元，同比增长68.96%。

　　2006年我市商品房销售见旺的主要原因是：我市经济发展好中见快。2006年全市共完成财政总收入63.75亿元，比2005年增收13亿元，增长26％，超额完成了年初制定的奋斗目标。城市化进程的加快，县里居民来漳购房置业的人数上升较快，成为购房的主要对象。2006年全市城镇居民人均可支配收入12511.45元，同比增长11.30％；2006年市区城镇居民人均可支配收入12760.95元，同比增长11.50％。城镇居民人均可支配收入的增长促进了住房消费的增长。同时，居民担心房价继续上升的追高心理，促使部分购房人提前入市购房等因素促使销售见旺。
　
　　附：2006年市区商品住房销售分类分析

　　1、按行政区域统计： 　　　单位：套

 

　　市区的楼盘主要集中在芗城、龙文两区，芗城区江滨路建设及旧城改造项目建设步伐有所加快,供应楼盘增多。招商局的楼盘销售持续见旺，房价稳中有升，12月末住房均价为3221元/平方米。

　　2、按面积段统计 单位：平方米

 

　　注：本表市区仅含芗城、龙文区。

　　购房人购买的商品住房户型集中在140平方米以下，约占82.88％，120平方米左右是主打商品住房户型，单身公寓亦呈热销之势；大户型的楼中楼销售不畅。

　　3、按销售单价段统计 单位：元/平方米、套

 

　　注：本表市区仅含芗城、龙文区。

　　市区商品住宅销售价在3000米左右的比较好销，供应量大；2000元/平方米以下的商品住房比例仅占7.24％，非常好销，供应量小；单价4000元/平方米左右的商品住房，购房人有观望等待的心态。

　　4、按购房对象统计 单位：套

 

　　注：本表市区仅含芗城、龙文区。

　　市辖县（市）居民在市区购买商品住房比例超过市区居民，本市居民购房比例达84.80％；省外居民主要是在漳工作就业人士且多是购买单套住宅，投机的迹象不明显，投资的成份大一些。

　　（四）商品住宅价格走势

　　2006年全市普通商品住宅均价2374元/m2，同比增长20.69%，环比增长3.53%；商业营业用房均价6014元/m2，同比增长1.26%，环比增长0.56%。
市区普通商品住宅均价3279元/m2，同比增长15.41%，环比增长7.01%；商业营业用房均价7392元/m2，同比减少1.75%，环比增长12.08%。

　　从市区商品住宅价格走势看，房价基本稳定，稳中有升，每平方米约涨900－1000元，主要是高层电梯房多，配套较为完善，品位提升等因素作用的结果。金峰片区的金源大厦、福星公寓的房价在1700-2300元/平方米之间，相对较低，对房价起到了平抑作用。

　　(五)二手房市场的成交情况

　　2006年全市二手房买卖成交面积64.65万平方米，同比增长20.90%；成交金额14.13亿元，同比增长50.47%。二手房成交均价2186元/平方米，环比增长1.20%。其中，二手住宅买卖成交4781套，同比增长20.03%，成交面积50.62万平方米，同比增长15.67%；成交金额9.74亿元，同比增长40.34%。二手住宅成交均价1925元/平方米，同比增长21.29%，环比增长3.16%。

　　2006年市区二手房买卖成交面积24.33万平方米，同比增长11.75%；成交金额4.47亿元，同比增长12.87%。二手房成交均价1837元/平方米，同比增长0.77%。

　　由于今年6月1日有关税费调整政策出台，对购房不足5年转手交易的，征收全额营业税，个人购买非普通住房超过5年的，按差额征收营业税。政策出台后市场反映成交明显趋淡，但市场中增加的税费，大多转嫁至购房人身上。9月份以后市场成交重又活跃，有的先办公证，待5年足后再办过户。

　　2006年5月31日，国家税务总局下布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，该通知强调，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。7月26日，国家税务总局再次发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
　　
　　我市也出台相应的细化政策。漳州市地税局于9月12日发出《关于加强个人住房转让所得征收个人所得税管理的通知》，其核定征收的比例为芗城区、龙文区、龙海市、漳州开发区按2%征收，其他各县包括常山开发区按1%征收。

　　(六)土地供应及地价情况

　　在2006年漳州市区推出的国有土地出让的公告中，总共17个地块中，有7个地块属于拍卖，10个地块属于挂牌出让。而在地块的分布上，有9个地块位于东部新区，6个地块位于金峰新区，金峰新区成为继东部新区后的又一热门片区。由此不难看出，漳州“东扩、西进、南拓”的城市发展战略，直接关系着土地地块的推出。早在几年前，受东扩影响，东部新区就推出不少地块。2006年，特房、荣昌、桂溪等继续在此推出新产品，为这里增添了几分热闹。与此同时，一向较冷清的金峰开发区等市区西部也热闹起来。金峰开发区虽然目前位置相对较偏，配套设施也不够完善，但如果12月所推出的金峰开发区地块顺利成交，那么，金峰片区将成为今后热点版块。

　　2006年6月7日，漳州市举行今年第一次土地拍卖会，因是继“国六条”、九部委“十五条意见”颁布数日后举行而备受人们所关注。在拍卖会上，芗城区华元小区以北73.583亩商业用地经过多次500万跳价，最终由福建钱隆置业有限公司以2.18亿元竞得。当时的频繁举牌的竞买场面，直接映射出开发商之间土地争夺战的激烈。“楼市风向标”的地价依然引导着整个漳州楼市。许多开发商将每一次新拍卖、出让的土地所刷新的新地价，作为该地块及其周边今后地价的参考价格，哪怕有些土地是以前取得的。因此，土地升值在一定程度上推动房价上涨。虽然，近年来土地供应量已明显紧缩，但已出让的土地存量尚能维持一、二年的房地产开发需求。

　　(七) 房地产贷款情况

　　至2006年12月末，全市房地产开发贷款余额25.77亿元；购房贷款余额35.53亿元。其中，个人住房贷款余额25.19亿元；住房公积金委托贷款余额9.47亿元。

　　从总体上看，2006年漳州市房地产市场在国家宏观调控政策作用下，市场趋于理性，开发投资保持较快增长，但增幅趋缓，新建商品房销售见旺，走出了2005年以来的观望期，需求总体平衡，房价稳中有升。金融支持力度不减，居民收入稳步增长，拉动居民购房需求较快增长。漳州市房地产市场是在健康、平稳、理性的发展轨道上运行。

　　二、当前存在的主要问题

　　1、当前,房地产市场发展过程中出现了一些新问题.如以出让方式取得的学生公寓用地上的学生公寓及配套营业用房可否作为商品房转让？平战结合的地下人防工程的地下车位可否销售？小区幼儿园在不改变使用性质的前提下，可否销售？等等新课题值得我们认真研究。

　　2、整顿和规范房地产市场秩序的任务依然很重。开发企业的不规范经营行为不同程度地存在，少数开发商未取得预售许可，以各种名义、形式收取定金的现象偶有存在；中介市场的不规范行为，购房人的维权意识不高，对购房的常识了解不多，政府部门要承担起宣传教育的任务仍很重；随着市场的发展，登记部门的工作量越来越大，负荷越来越重，如何在不增加人员的情况下，提速增效，做到登记业务又好又快，也成为面临的新课题。

　　3、住房供给结构不尽合理，中小户型，中低价位住房供应不足，住房价格上涨过快，住房供给结构不尽合理。经济适用房和廉租住房发展滞后，跟不上社会发展的需要。土地出让仍以挂牌、拍卖方式进行，限房价、限地价的用地政策有待进一步落实；经济适用房和廉租住房的土地供应数量偏少，启动偏慢；由于拆迁难度较大，导致一部分土地不能及时开发建设。

　　2006年年初，福建省政府办公厅下达《关于加快普通住房、经济适用住房与廉租住房制度建设的若干意见》。今年以来，我市认真贯彻落实省政府办公厅《关于加快普通住房、经济适用住房与廉租住房制度建设的若干意见》，进一步加强对经济适用住房和廉租房建设的力度。
　　
　　2006年9月25日，我市经济适用房项目正式奠基，该项目位于市区大学路以北、厂西路以东，总占地面积100亩，建筑面积10万平方米，总投资1.8亿元。2007年年底，首期工程竣工后，将可解决600户城市中低收入家庭的住房困难，这给漳州中低收入家庭带来了好消息。同时，我市加大廉租房制度建设力度。市区已完成最低收入家庭住房状况普查工作，并立档管理。市区最低收入家庭户数有2192户，其中，芗城区2145户，龙文区47户。《漳州市区城镇最低收入家庭廉租住房管理规定》经数次讨论修改，于2006年7月3日经市政府第十次常务会研究通过，7月13日正式发文颁布。

　　4、空置商品房问题。市区商品房空置面积继续消化，但商业营业用房的空置量仍较大。截止2006年12月底全市历年累计商品房空置面积34.84万平方米，同比下降38.82%。按工程用途分：商品住宅9.16万平方米，占26.29%，同比下降56.93%；商业营业用房20.61万平方米，占59.16%，同比减少9.08%;办公楼2.16万平方米，占6.19%，同比下降49.76%；其他2.91万平方米，占8.35%，同比下降74.82%。

　　市区历年累计商品房空置面积18.25万平方米，同比下降44.12%,占全市历年累计商品房空置面积52.38%。其中，商品住宅3.54万平方米, 同比下降72.21%;商业营业用房10.30万平方米, 同比下降6.37%;办公楼2.04万平方米, 同比下降15.16%;其他2.37万平方米, 同比下降25.47%。

　　三、对2007年房地产市场运行走势的预测

　　2006年是国家对楼市出台宏观调控政策最多的一年。尽管2006年众多政策给房价过快上涨戴上了“紧箍咒”，但要明显看到调控政策的效果，是需要时间的。2007年房地产价格涨幅将趋缓。目前，招商局开发区直接接受厦门辐射，区内的房地产市场正在逐步升温。我市房地产市场已初步形成了龙文新区板块、芗城区旧城板块、开发区板块、县城板块联动的开发格局。“90平方米以下住房须占项目总面积七成以上”这一政策，已开始慢慢在漳州新建的楼盘项目显出成效。在各项政策深入实施的推动下，漳州楼盘在未来几年内不仅在户型，而且还将在住房结构、土地、价格等环节，发生根本性的变化。

　　预测2007年漳州市房地产市场，将呈如下特征：宏观调控成效进一步显现，投资增幅趋于理性，受经济发展及需求持续增长的双重拉动，投资将保持增长，全年开发投资完成可达55亿元左右。新楼盘供应量将会回升，但结构性矛盾依然存在，营业用房将阶段性供大于求，营销周期较长；房价将趋于继续保持稳中有升，多层住房将被小高层和高层住房所替代，但局部房价涨幅仍将偏高；市场需求有望保持强劲，区域发展不平衡尚难于解决，投资热点将向开发区、县城及近郊区转移。销售可能会冷热不均，“热者恒热，冷者恒冷”，品质、户型是关键，预计2007年漳州房地产市场仍将延续理性、健康、较快发展的格局。

　　四、下一步的工作措施

　　1、进一步加快经济适用住房和廉租住房建设。加大经济适用住房建设力度，在规划、用地上优先给予保证。抓好市区已经启动的经济适用住房项目的落实，抓紧“惠民小区”经济适用住房项目的法人招投标等前期工作，加快建设进度，2007年内开盘预售。同时要做好经济适用住房申请、审核、轮候等配套制度的建设工作，确保建成后的经济适用住房按政策解决中低收入家庭住房困难问题。要采取多种形式解决廉租住房问题，按照《漳州市市区城镇最低收入家庭廉租住房管理规定》要求，以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅，尽快建立廉租住房保障对象档案，完善廉租住房社会保障制度。同时，要在市区寻找房源，扩大廉租住房的覆盖面，真正从机制体制上保障低收入群体的住房需求。

　　2、严格把关，分类指导调整。严格按照“国六条”和国办发〔2006〕37号文件的规定要求，确保年度住房结构比例符合规定。今后以土地公开挂牌招标的项目，要把套型结构比例、控制性详规、容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件作为土地出让前置条件，落实到新开工项目中，以达到确定具体区域具体项目的面积结构比例。对不符合规定要求的项目一律不予核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。

　　3、加大整顿规范，有效稳定房价。进一步加强房地产开发建设的全过程监管，将套型结构比例做为强制性指标，以严格核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证做为整规的突破口，对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房予以严肃查处。加强对商品房预售活动的动态监管，开展房地产交易秩序的专项整治活动，逐步建立房地产交易信息共享平台、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。畅通举报投诉渠道，发现问题，从严及时查处。加强商品房预售合同管理，依法查处合同欺诈等违法违规交易行为。

　　4、发挥土地调控作用，加大土地管理力度。以土地总体规划为指导，充分发挥土地的宏观调控职能，确保土地市场健康稳定持续发展，使经济效益和社会效益最大化地协调一致。进一步加强土地、建设、规划、房管等部门之间的配合，建立部门协调机制，及时沟通工作情况，确保规划技术条件和土地出让合同实施情况监督到位，各项房地产市场宏观调控政策落实到位。

　　5、加强信息披露和宣传舆论引导。进一步健全漳州市房地产信息系统服务平台，做好房地产市场信息的披露和公开，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供应信息。完善房地产信用档案系统，建立房地产交易诚信机制，对房地产开发企业和中介机构及其执（从）业人员的失信行为，情节严重的在网站上予以公开曝光。加强宣传舆论引导，结合房地产交易秩序专项整治活动，组织开发多种形式房地产法律法规宣传活动，通过主流媒体对专项整治活动中存在的突出问题予以跟踪报道，客观公正报道房地产市场情况，定期发布房地产市场分析报告，公布房地产的上市量、成交量、价格走势，引导开发企业理性投资，消费者理性消费。