“一栋一栋写字楼的背后是什么？它是一种经济体，由总部及其带动的会计师、律师、金融保险这些服务业形成，这个经济体不同于我们看到的经济开发区一个一个的工厂形态。”北京市社会科学院经济研究所所长赵弘6月24日参加北京东二环交通商务区高峰论坛时这样表述。

这位研究中国总部经济问题的专家认为，在城市转型过程中，特别是基于信息网络的发展，企业尤其是大企业越来越愿意通过资源配置，把它的总部功能和生产制造功能在空间上进行分离，“我们把这种资源配置叫做总部经济。”赵弘说。

总部经济支撑优质写字楼需求

汉威资本管理有限公司行政总裁任荣在参加东二环交通商务区高峰论坛时表示，汉威资本不认为北京写字楼市场会处于长期空置状态，从世界其他国家来看，伦敦甲级写字楼存量是1400万平方米，而北京只有700万平方米，还没有达到国际甲级写字楼的存量标准，但是北京市又吸引了世界500强企业当中的大多数，因此汉威预测北京对甲级写字楼的需求会进一步上升。

据介绍，北京甲级写字楼的空置率基本上是一个平稳下滑的曲线，供应量不够，但是需求量非常旺盛。因为优质写字楼空置率持续处于一个低位，因此其租金和售价指数都有上升的趋势。

任荣表示，北京市发展金融业的规划使得汉威资本对未来北京市甲级写字楼市场具有非常大的信心。东城区作为首都核心功能区将大力发展产业金融功能，随着大量金融机构、国内企业总部入住，以及交通不断改善，汉威资本认为未来北京商圈的概念，很可能由3+X变成4+X，即在北京西城区金融街、朝阳区CBD、中关村海淀园的基础上，加上东城区的交通商务区，从而使这里成为令人瞩目的商圈。汉威资本分析，目前东城区交通商务区商圈的租金水平，并不是处于北京商圈的最高位，和传统CBD相比还有一个不小的差距，但是它增长的幅度是所有其他商圈无法比拟的，“这就是我们为什么对东城区投资的原因。”任荣说。

世邦魏理仕高级董事黄蔚的分析印证了任荣的观点。黄蔚说：“北京市写字楼租金与售价在经历了1999年亚洲金融危机和2003年非典后，保持了持续上涨的趋势，我们估计这个趋势还会持续到2009年甚至2010年。”

世邦魏理仕的数据显示，北京东二环写字楼年度租金涨幅是高于北京市平均水平的，甚至是平均水平的两倍，达到了15%的涨幅，售价甚至是高达20%的涨幅。“从这一点我们可以看到，东二环商圈日益受到跨国公司和大企业的关注。”黄蔚说。

产业金融功能区端倪初现

东二环交通商务区位于北京市东城区东北部，东与北京商务中心区(CBD)相望，西与王府井商业中心区为邻，总面积5.39平方公里。

东城区常务副区长岳鹏介绍，东二环地区具有独特的交通优势。该区域以东二环为南北轴线，南接北京站，北连东直门交通枢纽。即将竣工的东直门交通枢纽，汇集了十余条北京市内公交线路和京郊长途汽车、地铁、城市轻轨铁路和东直门到首都机场的快速轨道列车，成为北京市规模最大的轨道换乘综合交通枢纽站。这种多元化、立体化的交通网络，使东二环成为北京市最具交通优势的区域，更是其区别于北京CBD、中关村海淀园和金融街的主要特征和核心优势。

近几年，北京东二环交通商务区以总部企业入驻为特征的产业聚集效应日益明显。目前，商务区入驻的总部企业涵盖了能源、电信、金融、旅游等国家支柱产业，它们在带动区域经济发展、吸引上下游企业集聚方面发挥着重要作用。

记者从东二环交通商务区建设管理办公室了解到，信息服务、商务服务、金融服务等生产性服务业和文化创意产业已经成为商务区的主要业态。截至目前，新建成的9个商务楼宇中，签约企业已达到359家。其中，商务服务企业占38%、金融企业占9%、信息服务企业占7%，三类企业合计占新入驻企业总数的54%。

随着一批金融机构总部和地区性总部入驻东二环交通商务区，使东二环交通商务区这个首都新兴产业金融功能区端倪初见。下一步，商务区将借助北京市的扶持政策和东二环交通商务区自身区位与服务优势，鼓励以银行、证券、保险、信托等为主的金融业发展，重点吸引外资银行的北京分行，国内各大银行的北京分行、营业部和支行，国内外保险业和证券业总部、北京分公司及营业部，财务公司等非银行金融机构，使之真正成为服务总部经济的一个新兴的产业金融功能区。

打造特色总部经济聚集区

从发达国家经验看，经济越发达，地区经济整合越充分，经济特点越突出。

赵弘认为，北京总部经济发展态势良好，要立足商务区功能定位，打造特色总部经济聚集区。他认为，北京是一个综合性的城市，是集政治、经济、文化、科学、外交于一体的城市，不同于美国的华盛顿，也不同于加拿大、澳大利亚这些国家的首都。

“事实上经过十几年的探索，我们已经找到了北京利用总部模式发展经济的道路。”赵弘介绍，2002年北京在研究制造业怎么发展时提出了总部经济的概念，他认为这解决了中心城市制造业空心化后的产业替代和产业接续问题，北京要通过发展高新技术、生产性产业等高端产业和产业的高端环节，来避开常规资源劣势，以总部经济来推动城市产业结构优化升级，打造城市新的经济增长点，实现经济社会的可持续发展。

跨国公司地区总部等国际总部资源是总部经济发展的重要力量。北京目前有跨国公司地区总部42家，包括ABB、爱立信、摩托罗拉、西门子、雀巢等；有跨国公司投资性公司153家，居全国首位；外资研发中心239家。国内企业集团总部等国内总部资源是总部经济发展的另一重要力量。北京有中央大型企业集团160家，其中金融方面41家。北京初步形成了商务中心区(CBD)、金融街、中关村海淀园、东二环交通商务区等特色总部聚集区，总部经济发展的集群布局特征明显，而这也正是拉动京城商业地产持续升温的重要动力。

(作者：王曙晖 张旭)