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注入88亿元资产宁波富达天价重组化身地产商

信息发布：搜地网络房产新闻地区：浙江宁波发布时间：2008-8-25

“网络投票也获得高票通过了。”昨天下午3点半，在余姚宁波富达的总部会议室里，上交所公布的网上投票结果让宁波城建投资控股有限公司(下称“宁波城投”)董事长王宏祥大舒了一口气。

　　宁波城投借壳宁波富达的重组方案此前备受争议，在前后经历了长达3个多月时间的周折后，昨天下午终于揭开谜底：在宁波富达临时股东大会上，重组方案高票获得通过。

　　这意味着宁波城投借壳宁波富达迈出关键第一步。

　　注入88亿元借壳宁波富达

　　根据宁波富达重组报告书，公司控股股东宁波城投拟以天一广场、宁房公司以及慈通置业等三个地产项目作为对价，认购宁波富达定向增发股份，涉及资产约88亿元。

　　“若资产重组顺利完成，按评估价值，宁波富达的净资产将增加11倍。”宁波富达董秘陈建新表示。

　　宁波富达此次资产重组置入的三个地产项目中，最主要的是商业地产项目天一广场，其账面净资产为15.32亿元，净资产评估值则达72.16亿元。

　　另一项拟注入的资产是宁房公司74.87%股份，其净资产为1.4亿元，净资产评估值则达13.5亿元。而慈通置业，预计2008年底开工，其净资产评估值达2.3亿元。

　　上述房地产业务注入后置换出上市公司原来的两项业务：净水公司90%股权和绿能公司25%股权，相对应的评估价值分别为2.79亿元和8388.91万元。

　　鉴于本次拟发行置入资产价值与置出资产价值差额达到84.37亿元，宁波富达拟向宁波城投非公开发行股份11.13亿股，发行价确定为每股7.58元。

　　此次重组方案获得通过后，宁波城投将持有宁波富达总股本的78.62%，成为绝对控股股东。

　　“更为关键的是，宁波富达的主营业务也将发生质的变化：重组前以家电、电机等为主业，完成此次重大资产重组之后，将明确以商业地产、住宅开发为主业。”陈建新告诉记者。

　　方案备受争议却获高票通过

　　昨日召开的临时股东大会上，综合现场和网上投票结果，对宁波富达这项重组方案投赞成票的比例超过95%，高票通过。

　　看到这样的结果，现场多数流通股东还是流露出欣慰的神情。而早先存在着的对该重组案诸多的质疑和争议，此刻似乎也已成过眼云烟。

　　这场看似“水到渠成”的重组，从最早提出方案，到昨天议案获得股东会通过，过程可谓一波三折。争议的焦点主要集中在置入、置出资产的定价是否合理这一问题上。因此，之前很多人对昨天的投票结果，也是心中没底。

　　一开始，是有分析人士质疑其存在“高买低卖”的嫌疑。因为单看评估价，备受关注的天一广场项目，从账面净资产和评估值之间的差价中，其评估增值56.836亿元，增值幅度超过370%；宁房公司的增值幅度超过了840%。但是对于此次置出的净水公司90%股权，公司则没有给予大幅溢价，如净水公司账面净资产为2.89亿元，评估值为3.10亿元，增值率不过72%。

　　对此，宁波富达专门发布了澄清公告。但是，该重组案仍是引来争议不断，甚至一度传言宁波富达的重组方案告吹。

　　看似艰难险阻的重组，也让很多手持宁波富达股票的投资者经历了从“希望”到“绝望”再到愤然离场，宁波富达股价更是从今年5月的最高10元，一路跌至现在的仅5元左右，缩水近半。

　　昨天出现在现场的个人股东不少，其中一位宁波当地老股民从高位介入至今，在宁波富达上亏损达到60万元。另一位因为看好天一广场这一项目而开始关注富达的宁波人冯女士，在6元多的价格重仓介入后如今也是亏损20%左右。

　　“天一广场是商业地产，主要靠租赁，收入来源稳定。”冯女士昨天在现场毫不犹豫地投了赞成票。除了对天一广场前景的看好，她对这只股票的信心还源自：其大股东作出的股价15元以下决不减持的承诺。

　　一旦重组成功会有什么变数

　　对宁波富达来说，重组方案顺利通过股东大会审议后，还有最后一道关卡：证监会的审批能否通过？

　　如果是在2006年或者2007年初，房地产资产的注入无疑将给股价带来质的飞跃；但是今年以来遭遇宏观紧缩政策下的房地产公司都纷纷迈入了“冬天”，此时将房地产公司注入恐怕也难以激发起投资者过多的热情。

　　但是，对此次注入的房地产业务，陈建新却似乎抱着很大的期望：“宁波房地产不比其他地方，土地资源还是比较稀缺；更何况，我们的主业确切地说是商业地产，像天一广场，主要依靠租金收入，增长稳定。”

　　事实上，天一广场作为宁波传统三江口商业的中心区，虽然商铺的出租率高达98%，但是业绩增幅却不大。对此，陈建新解释，业绩增幅不大的原因主要有两个：一是天一广场在2002年运营之初，第一批引进的知名品牌和大商家租赁协议时间比较长，租金价格也比较低；二是此次置入的住宅地产主要项目尚处于开发初期，预计2010年开始实现收入和利润。

　　“但是今明两年将有2/3的租户合约到期，这为租金收入的增加提供了契机。”陈建新同时还透露，宁波富达的管理层正在筹划制定长远的发展方略，其中一点就是重组完成后将在天一广场的管理上融入前卫的经营理念，如提出收租和风投相结合的方式，也有望带来新的增长点。

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