珠海的居民消费和经济结构决定，珠海楼价的急速上涨缺乏基础，其今年以来的诡异走势就证明了这一点：去年下半年港珠澳大桥、广珠轻轨曾被轮番炒作，今年1、2月珠海房价继续上升，演绎了珠三角唯一房价“抗跌”城市的神话。但好景不长，3月珠海房价就开始走弱，4月交易价格跌破6000元/平方米，5月份再跌800多元。今年6月珠海房价出现反弹，虽价涨但量跌，销售面积下降超过4成。

　　7月份，作为珠海商品房交易重点板块的香洲，房价出现了近10个百分点的下跌——7月份交易均价8040元/平方米，较6月份下降了892元/平方米。而华发旗下的上述两大房地产项目，恰恰落在香洲区，其未来价格还能挺得住吗？

　　投资性购房受挫考验未来房价

　　华发董事局副主席李光宁在5月的配股路演中，大唱城市化给行业带来的光明前景，“城市化进程带来增量需求、拆迁形成刚性需求、改善住房需求。”

　　有趣的是，李所言的这三点在珠海特殊的城市结构中，都被消解掉了。

　　珠海城市结构和其他许多城市不同的是，工业并不是这个城市的支柱性产业(旅游业作为第一大产业，占到GDP的20%)，因此并没有像深圳那样大量吸引消费力强的外来人口，也并没有过多的增量需求。而来自拆迁和改善住房的需求，在这个人均居住面积达到30平米的城市里，显得微不足道。

　　正如一名当地居民所言，“珠海本地人根本不需要买房，他们都有自己的房子，前几年都靠出租给外地人拿租金。而房地产开发潮开始以后，本地人从拆迁中获得补偿，需要买房子的很少。”

　　机构看好华发的一个理由在于，珠海政府计划将珠海建设成为粤西交通枢纽，目前在建和即将启动的重大项目有30个，总投资508亿元(不包括港珠澳大桥)。而港珠澳大桥、广珠轻轨以及上述基建项目都是去年珠海房市热炒的题目，但这些因素目前并未改变珠海现有城市经济结构。

　　那么澳门的买家呢？一位当地房地产行业资深人士说：“珠海除了旅游业没有什么其他产业。买房子的人，很多是香港和澳门在这里做生意的人。”事实上，珠海房市最旺的地方在拱北，澳门人的消费带旺了这里的餐饮和娱乐，但拱北以外则相当萧条。

　　据珠海当地代理行红馆的统计，2007年以来外地来珠海购房者持续增加，截至去年8月，在拱北海关附近的新楼盘，50%以上被澳门人买走，澳门买家的选房范围基本在拱北一带。

　　一位住在拱北附近的公务员说，“澳门人愿意在拱北买房，房价便宜且交通方便，在珠海住一晚早上就去澳门上班。”红馆的统计还显示，内地来珠海的房市买家(投资家)，更钟情于珠海的海景房、湖景房。香洲区有较多面向外地投资客的楼盘，像万科在情侣大道边建造的金域蓝湾，20%以上的买家来自深圳。另外一条重要信息显示，今年4月份，珠海已经停止了购房入户政策，此举也造成内地投资客的减少。

　　对于珠海最大的房地产开发商华发来说，尽管目前资金链还不过于紧张，但最大考验还在于房价下调带来的一系列风险。（编辑：紫伊86）