提示语:土地是房地产市场及价格的枢纽，也是最容易产生投机的领域。在没有更好的替代性制度安排的前提下，当前最需要关注的焦点就是别让“两年限令”走过场

虽然一直有人否认，但长风生态商务区4C南地块终于出现在上海市房地局上周末最新公布的28号土地公告中。这是上海又一“退地新闻”。虽然此前也有退地，但退地之后重新挂牌出让的这是第一次，开发商亏本退地而非原价退地也是第一次。

看到这样的新闻，人们的直觉感到，上海房地产市场不景气，退地之后的重新挂牌土地价要下降不少，上海房价有可能进一步下降？

这里牵涉的问题相当复杂。上海真正退地的很少，而且退地的只有商业用地，迄今尚未出现过住宅用地退地现象。少数退地的主要原因是当前市面银根紧缩，企业资金压力太大。

去年股市疯涨，那时上市公司财大气粗，一些非主营房地产业的上市公司不惜高价拿地，以为保赚不输。哪知一年来市场发生很大变化。2007年9月，由央行、银监会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，对商业性房地产信贷政策进行了调整，强调对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。从前搞房地产要求自有资金比例是35%，现在已经上升到40%甚至50%。这样一来，一些中小房地产企业及主营非房地产企业，可能顶不住资金压力，退出房地产市场。

不过，这个道理对住宅用地同样适用，为什么住宅用地就没有退地呢？

今年年初，国务院就发布了《关于促进节约集约用地的通知》，指出“严格执行闲置土地处置政策”，土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

在“两年开发”的限令下，加上市面银根抽紧，一些已拿到地的中小企业生怕到期被收回，于是，土地二手市场变得十分活跃。不少开发商或在项目前期阶段缺乏资金而无力启动，或在开发中途因资金不足而无法继续，因此，不得不迫于形势，通过股权转让的方式“吸收”实力雄厚的合作伙伴。可是股权转让重组、地块转手以后，地块业主名还是没变，“两年开发”的限令依然有效。就是说，原购地块业主在一年后通过股份转让的方式转手土地，那么接手企业在接下来的一年内必须开发。

不过，“两年限令”是中央的统一政策，而具体执行则在地方，确切地说，就是在各省市乃至区县政府手中。

众所周知，现在房地产开发商的利益往往与地方政府紧密地捆绑在一起。中央的“两年限令”中，有一条“不符合法定收回条件”的缓冲，这里面就可大做文章。譬如，“地块内动迁还没完成”等等；更常见的情况是，地块批租往往是一小块一小块的，但地区政府则是根据规划一大块上报的，这一大块中只要有一家开工，区县政府就可以对上级说，整块土地没有闲置。而商业用地开发的市场操作程度则更高。整块土地由一个法人在进行商业操作，各小地块业主向他负责，他决不会让各地块闲置而置之不理。因此在商业用地中，“两年限令”的政策相对比较实在。

由此，我们大概可以知道，只要地方政府严格执行中央的“两年限令”，那么在银根抽紧的宏观调控大环境下，地块价格是可以下来的，商品住宅的成本也是可以下来的，最终房价当然也是有可能回落的。