八月土地分析

● 供应面积大幅上升，环比上升131.41%；

8月新增供应用地共20块，供应面积1149573平方米，供应宗地数比7月减少5块，但供应面积环比上月增长131.41%。8月的新增供应面积为08年来的第二高，仅次于二月的1153804平方米。

8月供应面积约115万平方米，全市有9个区域有供应。其中虎门的供应面积占比53.84%，仅虎门的2宗仓储用地就占总供应面积的53.75%。工业用地8总，面积为276439平方米，占总供应面积的24.05%。商住用地10宗，面积为255182平方米，占总供应面积的22.20%。

8月土地成交面积约64万，环比上升345.95%。其中虎门8月供应的一块占地约48万平方米的仓储用地的成交，拉升了总的成交面积，占总成交面积的75.17%，其余的成交面积均为早在8月前供应的土地的消化。

● 虎门成交面积占比75%；

8月共成交地块9宗。其中虎门的一宗占地约48万平方米的仓储用地，占总成交面积的75.17%；桥头成交两宗工业用地；莞城虽成交了5块工业用地和1块宿舍用地，但成交面积占比也仅4.08%。

8月土地的成交单价为3月至8月半年来的成交最低价，环比上月下降17%。本月成交的仓储、工业、宿舍共9宗地，其成交单价均不超过500元/平方米。

●  9宗平均成交单价459元/㎡，无商住地成交；

8月份东莞市成交的9宗土地的平均成交单价459元/平方米。其中1宗仓储用地成交单价为478.15%；7宗工业用地平均成交单价为401.65元/平方米；1宗宿舍用地成交单价为459元/平方米。

● 8月东莞市国有土地使用权出让预告：

数据来源：东莞市国土资源局

一、房价变动——量升价跌，8月普通住宅均价4861元/平米，环比下降10.7

据星彦地产监测数据显示，从东莞各月份房价变动率来看，8月东莞普通住宅总成交面积为37.9万平米，环比上月29.7万大幅上升，成交均价为4861元/平米，环比上月5448下降10.7%。8月各开发商纷纷降价，为“金九银十”热身蓄力，促使8月的成交量上升。

据星彦地产监测数据显示，本月入市的楼盘大多以两房、三房为主力户型，8月份两房和三房的供应量相当。一房来源于东城的东田丽峰、大朗的金域蓝湾和横沥的阳光粤港花园。五房以上的大户型主要来源于天骄峰景。本月无新增非独栋别墅供应。

据星彦地产监测数据显示，镇区的金域蓝湾和沁林山庄两个楼盘开盘，均有300批左右的来访量。滨江公馆邀请澳大利亚柏涛副总建筑师赵国兴进行产品推介、香港影视红星周文龙现场演唱，还有苹果笔记本幸运抽奖等活动，现场客户络绎不绝。城区的帕萨迪纳和凯名轩的优惠活动也吸引了不少客户。

从客户情况来看，投资型客户寥寥无几，自住型客户占据主导。对于城区以及临近城区的几个普通楼盘观察，主要来访者为本地居民、工薪阶层及白领，而天骄峰景这种高端大户楼盘的主要来访者为私营老板、企业高层管理人员等。

（二）、成交速度监测

据星彦地产监测数据显示，在楼市比较低迷的情况下，客户倾向于性价比高和品牌开发商开发的品质较好的产品。如中惠的香樟绿洲、沁林山庄，万科的金域蓝湾都很热销。尤其是金域蓝湾一个月的销售率高达98%。这些热销楼盘的一个共同点就是价格相对优惠，如中惠地产推出的双限价、万科金域蓝湾推出的4000-5000元/平米的均价，且均为品牌开发商，楼盘品质相对有保障。

普通产品纷纷推出特价单位来吸引客户，以促进资金的回笼。如中惠沁林山庄赶在奥运前推出的最高价和最低价双限产品，使产品迅速热销。万科金域蓝湾由于品质感强，性价比高，一个月内便即将销售一空。
凯名轩作为城市中心区的大户产品，依然保持着高价姿态。品筑作为是镇区小户，一万首付、最低五百多的月供也使其产品炙手可热。

从营销主题来看，双城水岸、金域蓝湾、沁林山庄在强调楼盘的自身价值，包括资源价值、地段价值等。凯名轩举办LV展暨迎奥运首届豪华车展活动来彰显高端楼盘的形象。天骄峰景以高额优惠的促销手段吸引客户。

从营销渠道来看，网络和短信以其成本低的优势，备受开发商的青睐。开盘和认筹的楼盘依然不惜重金打出户外广告及报广。

一、【监测说明】

1、监测时间：2008年7月28日－2008年9月1日

2、监测对象：东莞所有在建、在售房地产项目

3、监测媒体：东莞日报、南方都市报、羊城晚报、广州日报、深圳特区报、东莞时报

4、监测指标说明

本月东莞市楼盘报纸广告共投放62批次，项目个数23个，共投放37.5个整版。其中，按媒体划分，《东莞时报》22批次8.9个整版、《东莞日报》16批次7.625个整版、《广州日报》15批次13.5个整版、《南方都市报》8批次7个整版以及《羊城晚报》1批次0.5个整版；按区域划分，南城26批次13.18整版、东城16批次8.35整版、万江2批次1.5整版、莞城2批次1个整版，镇区16批次13.5整版。受奥运影响，本月广告投放项目个数、批次、版面均有小幅下降。从广告诉求上看，奥运后的活动广告呈增多趋势。

本月广告投放出现的一个特点是，许多盘选择了发行量大、受众面较广的《广州日报》、《南方都市报》，直接导致了这两个投放批次和版面增加。另外，《国际公公馆3期》、《新世纪星城》选择了《东莞时报》作多频次小版幅的投放。