9月1日起，执行了6年之久的2002版昆明主城区基准地价正式宣告“退役”，2008版昆明主城区基准地价则正式登场。与2002版的基准地价相比，新基准地价标准中，商业用地和住宅用地的基准地价都有了一定幅度的提高。对于新基准地价是否影响房价，业界早已有了共识，新地价对昆明房价不会造成影响。不过，记者日前深入采访后发现，新基准地价对划拨土地性质的房产买卖和房产赠与影响较大，因为涉及到土地出让金的缴付，划拨性质的房产赠与方将面临缴纳大幅攀升的土地出让金。另外，对于用基准地价法评估土地的土地评估业影响也比较大，但业内人士表示，其影响目前还暂未显现出来。

住宅基准地价提升幅度大

据昆明市国土资源局的有关人士介绍，于9月1日起正式更新的主城区基准地价，更新的主要是昆明城市总体规划（1996—2010）设定的昆明市主城规划区范围，约320平方公里，具体涉及五华区、盘龙区、西山区和官渡区。新基准地价的级别划分主要采取商业、住宅、工业和公共建筑用地四种类型的分类定级。与原基准地价比较来看，商业用地各级别基准地价平均提高了10.69％，住宅用地基准地价各级别平均提高了35.55％，工业用地地价平均提高了7.44%。

云南帮克评估咨询有限公司的副总经理刘俊认为，与上一轮土地级别与土地基准价格相比，新基准地价中的商业用地和住宅用地的调整幅度比较大。以现行的住宅用地与原有标准相比，现行一级住宅用地的价格为3761元/平方米，原来一级住宅用地的价格为2670元/平方米；现行二级住宅用地的价格为3145元/平方米，原来二级住宅用地的价格为2057元/平方米；现行三级住宅用地的价格为2572元/平方米，原来三级住宅用地的价格为1321元/平方米；现行四级住宅用地的价格为2034元/平方米，原来四级住宅用地的价格为1069元/平方米；现行五级住宅用地的价格为1358元/平方米，原来五级住宅用地的价格为611元/平方米；现行六级住宅用地的价格为908元/平方米，原来六级住宅用地的价格为458元/平方米。从以上数据可以看出，现行住宅用地的基准地价价格增幅比较大，每一个级别土地的价格基本上每平方米的调整幅度从50%至100%不等。而商业用地基准地价的调整幅度也在20%至100%不等。

刘俊认为，相比住宅和商业用地，工业用地基准地价的调整幅度不大。而新增加的公共建筑用地，如果按土地级别划分，其基准地价的价格与工业用地的价格比较接近。预计公共建筑用地性质的土地可能会更多的用于建设图书馆、博物馆一类的公共建筑设施。

住宅基价上调不影响商品房价格

土地与房产的关系早已被业界形象比喻为“面粉与面包”的关系。但是对于商业、住宅基准地价的大幅上调，昆明各家开发商的反应一直表现得极为冷淡。按一位不愿透露姓名的开发商所说，目前昆明大部分开发商的土地，绝大部分是通过“招拍挂”等公开市场行为获取，而“招拍挂”最显著的一个特点是通过市场的集合竞价，价高者得地。从2006年昆明主城区通过“招拍挂”方式公开出让的土地中，成交土地中绝大部分的价格已经超出起拍价几倍甚至十几倍。而从有记录可查通过挂牌、出让的土地中，几乎所有的住宅、商业用地的起拍价远远超过了基准地价。

昆明市国土资源局的有关人士承认，商品房的特点是具有商品性，商品房价格取决于市场需求，由市场定价。基准地价调整提高了，也就是土地取得成本增加了，但这并不会使商品房的价格也水涨船高。因为房地产用地供应是通过公开的市场配置机制来进行的，土地取得成本的增加，并不会对房地产用地公开招拍挂价格带来多少影响，即不会因为建设用地取得成本的变动而影响市场价，最多就是压缩了房地产商的利润空间和政府的收益部分。

基价调整可监督拆迁补偿标准

云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司副总经理李洪涛表示，2002年制定的土地基准地价距今已有六年多，一定幅度价格的调整使得基准地价与市场更为贴近，但与市场评估价仍有差距。总的来说，基准地价的调整对评估业来说是有利的，有了新基准地价的参考标准，会增加评估价的权威性。但未来新基准地价会对市场产生哪些影响，现在还不好估计。

就基准地价会对拆迁评估产生哪些影响，赛伦地产副总经理沈麒方表示，涉及拆迁需要评估的，开发商一般会聘请比较专业的评估公司。尽管基准地价会有一定的参考性，但一般会结合评估公司给出的市场评估价，返给被拆迁户更优惠的拆迁补偿价格。尤其是在一些法制观念薄弱的边远区域，老百姓的维权意识不强，可能会有一些拆迁方会故意压低补偿标准，此时，基准地价的调整就能起到一定的监督作用。

云南精正房地产土地评估有限公司经理李德虎告诉记者，“8.31”大限之后，土地已不存在划拨形式。当初，划拨土地要按基准地价缴纳土地出让金，一般不会高出基准地价多少。而现在则不存在这种情况。并且，对于需要补办小土地证的人而言，一般只要求按当时的市场行情补交相关费用。他表示，以前政府、企业等都可以征地，存在很多暗箱操作的问题，国家统一征地后，市场越来越规范，开发商只能通过招拍挂的方式拿地，整个房地产市场的平均利润不断降低，未来整个房地产行业的竞争会更加激烈。

■教你算账

土地基价上调到底影响了谁？

既然政府部门、开发商均表示土地基准价格调整不影响房价，那么调整后的新基准地价到底影响了什么？记者深入采访发现，新基准地价对划拨土地性质的房产赠与和利用基准地价评估法评估的土地影响较大。

据了解，目前昆明的二手房交易中，受原有历史因素影响，部分二手房的土地来源有出让和划拨两种。出让土地性质的二手房在办理土地使用证时，只需缴纳一定手续费即可。而划拨性质的二手房在办理土地使用证过户时，需缴纳一定的土地出让金和手续费。目前土地出让金的缴纳标准一般按房产总成交价格的1%来缴纳。对于办理赠与划拨土地性质的房产，其土地出让金的缴纳一般以基准地价为参考。

1案例：赠与房产6.33m2，比以前多交了近万元土地出让金

日前，家住新迎小区的张先生得到父母赠与的一套房产，该房产位于昆明市环城东路旁的一所高校内。按照有关规定，张先生需缴纳一定税费后才可完成房产证的更名。9月1日，拿到新房产证后的张先生到盘龙区国土资源局办理土地证时，被告知由于该房产的土地性质为划拨用地，按照有关规定，张先生必须要缴纳土地出让金后才能取得土地证。而土地性质为划拨土地的赠与房产，其土地出让金的缴纳需按新基准地价的土地级别划分和土地价格标准来缴纳。按现行新基准土地标准，张先生的房产所处的土地性质为住宅，土地级别为三级，土地使用面积为6.33平方米，那么张先生需缴纳的土地出让金为2572元/平方米×6.33平方米=16280元。如果按原来标准，张先生缴纳的土地出让金仅为1069元/平方米×6.33平方米=6766.77元。

2案例：参考基准地价法评估的土地受影响

目前州市土地和昆明郊区的土地评估部分采用了参考基准地价评估法来评估，以大板桥附近的住宅用地评估为例，由于近年来这里的土地交易较少，评估公司很难按市场交易法评估土地，因而很多评估公司会参考基准地价法来评估土地。按现行新的基准地价法来计算，昆明五级、六级住宅用地的基准地价标准与原来相比，其土地评估价均有了大幅的提升。